Malatya Bina Tesisat Yenileme

Önce tespit, sonra karar

Yönetime sunulacak bir yenileme kararının arkasında ölçüm olmalı. Kolon hattında yalıtım direnci ölçümü, pano bağlantılarında termal kontrol, su tarafında basınç ölçümü ve kolon örneklemesi yapıyoruz.

Bu tespit sonucunda hangi kalemin acil, hangisinin bekleyebileceğini gösteren bir rapor çıkarıyoruz. Bütün binayı bir seferde yenilemek her zaman gerekmiyor; öncelikli kalemleri ayırmak yönetim bütçesi açısından belirleyici.

Etaplı çalışma: bina boşalmadan

Bir apartmanı yenilerken kimse taşınmıyor. Bunun için iş etaplara bölünüyor: kat kat ilerleniyor, günün sonunda enerji ve su geri veriliyor, kesintiler önceden duyuruluyor.

• Kesinti saatleri yönetimle belirlenip panoya asılıyor
• Her gün sonunda elektrik ve su devrede bırakılıyor
• Merdiven ve ortak alan her akşam temizleniyor
• Kritik daireler (hasta, yaşlı, bebek) önceden not ediliyor
• Asansör kullanımı ve malzeme taşıma yönetimle planlanıyor

Elektrik kolonu

1990 öncesi binalarda kolon hattı çoğu zaman alüminyum iletken. Alüminyum zamanla oksitlenip bağlantı noktalarında ısınıyor; sayaç panosundaki kararma ve koku bunun göstergesi.

Kolon yenilemesi, dairelerin bugünkü yükünü de karşılayacak kesitte planlanıyor. 30 yıl önce daire başına 3–4 kW yeterken bugün klima, ankastre fırın ve elektrikli ısıtıcıyla bu değer katlanmış durumda.

Su ve atık su kolonu

Galvaniz su kolonları içten daraldığı için üst katlarda basınç düşüyor ve su paslı geliyor. Kolon değişimi genelde merdiven boşluğundaki şaftlardan yapılıyor; daire içine girmeden çözülebilen durumlar var.

Atık su kolonunda ise en sık sorun havalandırma. Çatıya kadar çıkmayan bir kolon, sifon sularını emiyor ve dairelerde koku yapıyor. Kolon yenilemesinde havalandırma hattı da elden geçiriliyor.

Yönetime sunum

Kat maliklerine sunulmak üzere kalem kalem maliyet, süre ve etap planı içeren bir dosya hazırlıyoruz. Kararın genel kurulda alınması gerektiği için, dosyayı toplantı öncesinde teslim ediyoruz.

İsterseniz genel kurula katılıp teknik soruları doğrudan cevaplıyoruz. Kat maliklerinin en çok sorduğu şey kesinti süreleri ve daire içine girilip girilmeyeceği oluyor; bunları önceden netleştirmek kararı hızlandırıyor.

Kolon hattı nedir, neden yenilenir?

Kolon hattı, bodrumdaki ana giriş ile daireler arasındaki dikey hattır. Su, atık su, doğalgaz ve elektrik için ayrı kolonlar bulunur. Daire içi tesisat yenilense bile kolon eskiyse sorun devam eder.

Galvaniz su kolonlarında iç kesit zamanla daralır; üst katlarda basınç düşer, suyun rengi bozulur. Atık su kolonlarında ise iç yüzey pürüzlenir, tıkanmalar sıklaşır ve koku başlar.

Bir dairenin tesisatını yenilemek, kolon eskiyse yarım çözümdür. Bina kararı çıkarsa kolonla birlikte yapmak hem daha ucuz hem kalıcıdır.

Daireler oturulurken nasıl yapılır?

Kolon yenileme, binayı boşaltmayı gerektirmez. İş etaplara bölünür: bir kolon hattı gün içinde sökülüp yenilenir, akşam su verilir. Kesinti süresi genelde 6–9 saattir.

Kesinti günü ve saati binaya en az bir gün önceden bildirilir. Daireler o gün için su hazırlığı yapar; kesinti akşama sarkmaz.

Çalışma alanı her gün toparlanır. Merdiven ve asansör güzergâhı örtülür, gün sonunda süpürülür. Bu, apartman işlerinde teknik kısımdan daha çok şikâyet üreten alandır.

Daire girişindeki bağlantı noktası

Kolon yenilenirken her dairenin girişine ara vana konur. Bu vana sayesinde bir dairede iş yapılırken diğerlerinin suyu kesilmez.

Mevcut binaların çoğunda bu vana yoktur ya da yıllardır kullanılmadığı için sıkışmıştır. Yenilemede vanaların değişmesi, ileride yapılacak her işi kolaylaştırır.

Sayaç öncesi ve sonrası bölüm de burada netleşir. Sorumluluk sınırının fiziksel olarak belli olması, ileride çıkacak tartışmaları baştan bitirir.

Elektrik kolonu ve ana pano

Elektrik tarafında kolon hattı, sayaç panosundan dairelere giden beslemedir. Eski binalarda bu hatların kesiti bugünkü yüklere göre yetersiz kalır; özellikle elektrikli ısıtıcı ve klima kullanımı arttığında.

Ana panoda ayrıca ortak alan hatları bulunur: merdiven aydınlatması, hidrofor, asansör, kapı otomatiği. Bunların ayrı sigortalanmış ve etiketlenmiş olması gerekir.

Yaptığımız panolarda etiketleme ve şema standarttır. Şemayı yönetime bırakıyoruz; bir arıza anında hangi sigortanın nereyi beslediğini aramak zorunda kalmıyorsunuz.

Atık su kolonunda havalandırma

Atık su kolonunun çatıya kadar uzanan bir havalandırma borusu olmalıdır. Bu boru olmadığında akan su vakum yaratır, dairelerdeki sifon sularını çeker ve koku başlar.

Eski binalarda bu boru ya hiç yoktur ya çatıda tıkanmıştır. Kolon yenilemesi sırasında havalandırmanın da çözülmesi, koku şikâyetlerinin çoğunu ortadan kaldırır.

Çatıya kadar çıkılamayan durumlarda vakum kırıcı valf alternatif bir çözümdür; ancak asıl çözüm değil, ikinci seçenektir.

Bina kararı ve maliyet paylaşımı

Kolon hattı ortak tesisat kapsamındadır; karar yönetim üzerinden alınır. Teklifi kalem kalem, kat maliki başına düşen tutarla birlikte veriyoruz.

Toplam rakam büyük görünse de daire başına düşen çoğu binada kabul edilebilir çıkar. Ayrıca iş etaplara bölünüp ödemesi de kademelendirilebilir.

Aynı iskele ya da aynı kırım varken yapılması gereken başka kalemler varsa (ortak alan elektriği, hidrofor, diafon) birlikte planlamak ciddi tasarruf sağlar.