Arsayı kat karşılığı mı vermeli, kendim mi yapmalıyım?

Arsası olan herkesin bir gün önüne gelen soru bu. Uzakta yaşayanlar için ise soru daha da ağır: kendi yapmak istiyorsunuz ama başında duramıyorsunuz, kat karşılığı vermek istiyorsunuz ama kontrolü bırakmak zor geliyor. Bu yazıda iki yolu risk, kontrol, sermaye ve süre açısından karşılaştırdık.

İki yol nasıl işliyor?

Kat karşılığında arsayı bir yükleniciye veriyorsunuz, o binayı yapıyor ve karşılığında dairelerin belli bir bölümü size, belli bir bölümü ona kalıyor. Nakit çıkarmıyorsunuz.

Kendi yaptırmanızda ise bütün bina sizin oluyor ama inşaatın maliyetini siz karşılıyorsunuz. İster anahtar teslim bir firmayla, ister aşama aşama farklı ekiplerle yürütülüyor.

Yan yana karşılaştırma

Tablodaki ilk satır kararı çoğu zaman tek başına veriyor. Sermaye yoksa kat karşılığı tek uygulanabilir yol oluyor.

Kat karşılığında ne konuşulur?

Paylaşım oranı en çok konuşulan başlık ama tek başına anlamlı değil. Hangi dairelerin size kalacağı, oran kadar önemli.

• Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı.
• Malzeme ve işçilik kalitesi; teknik şartname olarak yazılı.
• Teslim süresi ve gecikme hâlinde ne olacağı.
• İskân alma sorumluluğu kimde.
• Ortak alanların durumu ve teslim şekli.
• Yüklenicinin daireleri ne zaman satabileceği.

İkinci madde en çok sorun çıkaran yer. "Kaliteli malzeme kullanılacak" ifadesi bir şey söylemiyor; marka, seri ve teknik özellik yazılı olmalı.

Teknik şartname neden şart?

Kat karşılığında en büyük hayal kırıklığı, biten dairenin beklenenden farklı çıkması. Bunun sebebi neredeyse her zaman şartnamenin eksik yazılmış olması.

Sağlıklı bir şartname; seramik ölçüsü ve sınıfı, parke tipi, kapı malzemesi, doğrama profili ve cam özelliği, mutfak dolabı malzemesi, armatür markası, ısıtma sistemi ve dış cephe uygulamasını tek tek yazıyor.

Uzaktaki bir arsa sahibi için bu daha da kritik. Yerinde görüp itiraz etme imkânınız sınırlıysa, yazılı olan tek dayanağınız oluyor.

Sözleşme hukuki bir iş

Kat karşılığı sözleşmesi tapuda düzenleniyor ve ciddi sonuçlar doğuruyor. Bu, bir avukatla birlikte yürütülmesi gereken bir süreç.

Biz uygulama tarafındayız; sözleşmenin hukuki kısmı bir avukatın alanı. Teknik şartnamenin doğru yazılması, projenin okunması ve inşaatın şartnameye uygun ilerleyip ilerlemediğinin takibi bizim yapabildiğimiz işler.

Bağımsız takip

Kat karşılığında arsa sahibinin en az kullandığı ama en işe yarayan araç bu: inşaatı sizin adınıza takip eden bağımsız bir taraf.

Bu kişi ya da ekip, şartnameye uygunluğu kontrol ediyor, kritik aşamalarda saha kaydı alıyor ve size raporluyor. Yurt dışındaysanız kendi gözünüz yerine geçiyor.

Yapı denetim firması zaten var ama onun görevi mevzuata uygunluk; şartnamedeki seramik markasının doğru gelip gelmediğine bakmıyor. İki denetim farklı işler yapıyor.

Kendi yaptırmanın avantajı

Bütün daireler sizde kalıyor ve her karar size ait. Malzemeden plana, süreden teslim şekline kadar hiçbir şey pazarlık konusu olmuyor.

Uzun vadede getirisi de yüksek; kat karşılığında yükleniciye giden pay, sizde kalıyor. Karşılığında inşaat maliyetini üstleniyorsunuz ve süreci yönetmeniz gerekiyor.

Kendi yaptırırken risk nerede?

En büyük risk bütçenin yetmemesi. Yarım kalan bir inşaat, hem maliyeti büyütüyor hem yapıya zarar veriyor.

İkinci risk yönetim. Farklı ekipleri sırayla getirmek, malzeme tedarikini zamanlamak ve kaliteyi kontrol etmek zaman isteyen işler. Uzaktan bunu tek başına yürütmek zor; anahtar teslim çalışmanın anlamı burada ortaya çıkıyor.

Anahtar teslim ara yol

Sermayeniz var ama süreci yönetecek vaktiniz yoksa üçüncü bir yol var: anahtar teslim. Bütün bina sizin kalıyor, yönetimi bir taraf üstleniyor.

Uzakta yaşayan arsa sahiplerinin çoğu ikinci ya da dördüncü satırda buluşuyor. Karma modelde kaba yapı bir firmaya veriliyor, ince iş bütçe oluştukça ayrı ilerliyor.

Aşamalı ilerlemek

Bütçe bir defada yetmiyorsa inşaatı aşamalara bölmek mümkün. Kaba yapı ve çatı tamamlanıp bina kapalı hâle getiriliyor, ince iş sonraya bırakılıyor.

Bu düzende bina hava koşullarından korunuyor ve bekleme yapıya zarar vermiyor. Ruhsat süresi ve mevzuat açısından da bir plan yapılması gerekiyor; süresiz bekleyen inşaatlarda ruhsat yenileme gündeme geliyor.

Arsanın konumu kararı etkiliyor

Talep gören bir bölgedeki arsada kat karşılığı için birden fazla teklif gelebiliyor ve paylaşım oranı arsa sahibi lehine dönüyor. Talebin düşük olduğu yerlerde ise yüklenici bulmak zorlaşıyor.

Kendi yaptırmanın mantığı da konuma bağlı. Kira ya da satış potansiyeli düşük bir bölgede büyük bir bina yapmak, uzun süre boş daire tutmak anlamına gelebiliyor.

Aile içinde karar

Arsalar çoğunlukla hisseli ve mirasçıların bir kısmı uzakta. Kat karşılığı ya da inşaat kararı bütün hissedarları ilgilendiriyor.

Pratik yol, kararı bir kişide toplamak ve ona vekalet vermek. Aksi hâlde her adımda dört ayrı imza toplamak gerekiyor ve süreç aylara yayılıyor. Bu vekaletin bir avukatla hazırlanması doğru olan.

Karar nasıl verilir?

1. İmar durumu alınır, arsanın potansiyeli görülür.
2. Avan projeyle kaç daire çıkabileceği belirlenir.
3. Kendi yaptırmanın kaba maliyeti çıkarılır.
4. Sermaye durumu ve zaman planı gerçekçi biçimde değerlendirilir.
5. Kat karşılığı için piyasadaki oranlar araştırılır.
6. İki senaryonun sonucu yan yana konur.

İkinci adım olmadan bu karşılaştırma yapılamıyor. Kaç daire çıkacağı bilinmeden ne kat karşılığı oranı değerlendirilebiliyor ne kendi maliyetiniz hesaplanabiliyor.

Malatya'da tablo

Merkez ilçelerde ve talep gören mahallelerde kat karşılığı yaygın bir model. Deprem sonrası yenilenen bölgelerde de bu yöntem sıkça kullanılıyor.

Kırsalda ve talebin düşük olduğu yerlerde ise yüklenici ilgisi sınırlı kalıyor; oralarda arsa sahipleri sıklıkla kendi ihtiyacına göre, tek katlı ya da az daireli yapılar yaptırıyor. Yurt dışında yaşayanların büyük kısmı bu ikinci grupta: aileye yetecek bir bina, kendi bütçesiyle ve kendi kontrolünde.

Yükleniciyi değerlendirirken

Kat karşılığı verilecekse yüklenicinin geçmiş işlerine bakmak, teklif oranından daha önemli. Yüksek oran veren ama bitiremeyen bir tarafla anlaşmak, düşük oranla biten bir işten kötü.

• Daha önce bitirdiği binalar ve teslim tarihleri.
• Bitirdiği binalarda oturanların deneyimi.
• İskân alınmış mı, ne kadar sürede alınmış.
• Devam eden şantiye sayısı ve durumu.
• Teknik şartnameye ne kadar bağlı kalınmış.

Üçüncü madde en çok gözden kaçan yer. Binası biten ama iskânı yıllarca alınamayan projeler var; o durumda daireniz duruyor ama kat mülkiyeti kurulamıyor.

Süre ve gecikme

Kat karşılığı sözleşmelerinde teslim süresinin ve gecikme hâlinde ne olacağının yazılı olması gerekiyor. Sözlü verilen tarih bağlayıcı olmuyor.

Gecikme durumunda ne yapılacağı, kira yardımı olup olmayacağı ve hangi koşulda sözleşmenin sona ereceği metne yazılıyor. Bunlar hukuki konular; bir avukatla birlikte hazırlanması doğru olan.

Hangi daireler size kalacak?

Paylaşım oranı kadar önemli olan, hangi bağımsız bölümlerin size düşeceği. Aynı oranda farklı katlar bambaşka bir sonuç veriyor.

Kat, cephe, manzara ve gürültü durumu daireler arasında ciddi değer farkı yaratıyor. Yola bakan bir zemin kat ile arka cephedeki bir üçüncü kat, aynı metrekarede olsa bile aynı şey değil.

Sözleşmede dairelerin bağımsız bölüm numarasıyla ve kat planı ekiyle belirtilmesi gerekiyor. "Yüzde kırk" ifadesi tek başına, hangi dairelerin sizde kalacağını söylemiyor.

Kaba maliyeti anlamak

Kendi yaptırma seçeneğini değerlendirmek için inşaat maliyetinin kabaca bilinmesi gerekiyor. Bu, metrekare üzerinden yapılan bir hesapla başlıyor.

Maliyeti belirleyen ana kalemler: kaba yapı, kaba tesisat, ince iş ve dış cephe. İnce iş, seçilen malzemeye göre en geniş aralıkta değişen kalem; kaba yapı ise daha öngörülebilir.

Bu hesap çıkarıldıktan sonra kat karşılığı teklifiyle karşılaştırma anlamlı hâle geliyor. İki senaryo yan yana konmadan verilen karar, çoğu durumda sezgiye dayanıyor.

Vergi ve harçlar

İnşaat sürecinde proje, ruhsat, yapı denetim ve çeşitli harçlar var. Bunlar bütçenin küçümsenmeyecek bir kalemi.

Kat karşılığında bu kalemlerin kimin üstleneceği sözleşmede yazılıyor. Kendi yaptırdığınızda ise tamamı size ait ve bütçeye baştan eklenmesi gerekiyor.

Satış ve devir aşamalarında da vergi tarafı var; bu konu mali müşavire sorulacak bir konu. Biz uygulama tarafındayız, oradaki hesabı bir uzmanla yapmanız daha doğru olur.

Arsayı bekletmek de bir seçenek

Her arsanın hemen değerlendirilmesi gerekmiyor. Bölgede talep düşükse ya da bütçe hazır değilse beklemek makul bir karar olabiliyor.

Ama bekleyen arsanın da bakımı var: sınırının belli olması, çevresinin kapatılması ve otların temizlenmesi. Sahipsiz görünen arsalar zamanla işgale ve moloz dökümüne açık hâle geliyor.

Sınır çiti ve basit bir kapı, uzun vadede en ucuz koruma. Uzaktaki arsa sahipleri için bu, hiç yapı yapmayacak olsalar bile atılması gereken bir adım.

Karar verirken sorulacaklar

• Sermayem inşaatı bitirmeye yeter mi, yoksa yarım mı kalır?
• Süreci yönetecek vaktim var mı, yoksa anahtar teslim mi?
• Bu bölgede kaç daire satılır ya da kiralanır?
• Kendim oturacak mıyım, gelir mi bekliyorum?
• Hissedarlar hemfikir mi?
• Beklemenin bana maliyeti ne?

Bu altı sorunun cevabı netleştiğinde karar kendiliğinden çıkıyor. Cevaplardan biri bile belirsizse, önce onu netleştirmek en doğru adım oluyor.

Uzaktan hangi model daha rahat?

Yurt dışında yaşayanlar için kat karşılığı ilk bakışta cazip görünüyor: para çıkmıyor, süreci başkası yürütüyor. Ama kontrolün büyük kısmı da karşı tarafa geçiyor.

Anahtar teslim model, uzaktakiler için çoğunlukla daha dengeli çıkıyor. Bina tamamen sizde kalıyor, yönetim tek elden yürüyor ve takip düzeni kuruluyor.

Kat karşılığı seçilecekse bağımsız teknik takip neredeyse zorunlu hâle geliyor. Sizin adınıza şartnameye bakan bir taraf yoksa, kontrol tamamen kaybolmuş oluyor.