Malatya Anahtar Teslim Müstakil Ev Yapımı

Proje tarafı kimde?

Mimari ve statik proje, ruhsat ve yapı denetim süreçleri yetkili proje ekiplerinin işi. Biz bu ekiplerle koordineli çalışıyor, sahadaki uygulamayı ve iş programını yürütüyoruz. Projesi olan bir işi devralabildiğimiz gibi, projesi olmayan bir arsada da doğru ekiplere yönlendirme yapıyoruz.

Bunu net söylüyoruz çünkü "biz her şeyi hallederiz" cümlesi bu işte çoğu zaman sonradan tıkanıyor. Kimin neyi imzaladığı belli olsun istiyoruz.

İş programı, maliyetten önce gelir

Bir evde toplam maliyeti belirleyen şey yalnızca metraj değil; işin ne kadar sürdüğü. Uzayan her ay şantiye giderini, kirayı ve malzeme zammını beraberinde getiriyor. Bu yüzden teklifle birlikte iş programını da yazıyoruz: hangi kalem hangi haftada, hangi imalat neyi bekliyor.

Elektrik, su ve mekanik ekiplerinin bizde olması burada fark yaratıyor. Kaba inşaat biterken tesisat güzergâhları hazır oluyor, sıva öncesi boru ve kablo işleri tamamlanıyor, aynı duvar iki kez açılmıyor.

Malzeme seçimi: ikinci etaba bırakılabilecekler

Bütçe sıkışırsa nereden kısılacağını baştan konuşuyoruz. Yapının taşıyıcı sistemi, yalıtımı ve tesisatı kısılmayacak kalemler; bunlar sonradan değiştirilemiyor. Buna karşılık mutfak dolabı, iç kapı sınıfı, bahçe düzenlemesi ve bazı kaplamalar ikinci etaba bırakılabiliyor.

Teklifte bu ayrımı ayrı ayrı gösteriyoruz. Böylece "şimdi ne kadar", "tamamı ne kadar" sorularının ikisini birden görüyorsunuz.

Arsa bakarken kontrol edilecekler

Arsanın imar durumu, yapılaşma koşulları ve çekme mesafeleri her şeyin başlangıcıdır. Kaç metrekare, kaç kat, hangi kullanım; bunlar imar durum belgesinde yazılıdır ve arsa alınmadan önce teyit edilmelidir.

İkinci bakılacak şey ulaşımdır. Beton mikserinin ve pompanın giremediği bir araziye betonarme yapmak, maliyeti tahmin edilenin epeyce üstüne çıkarır. Keşifte yol genişliğine, eğime ve dönüş yarıçapına bakıyoruz.

Üçüncüsü altyapıdır: elektrik hattı ne kadar uzakta, su nereden gelecek, kanalizasyon var mı. Bu üçü yoksa maliyet kaleminiz binadan önce altyapıdır.

Zemin etüdü neyi belirler?

Etüt, zeminin taşıma gücünü, tabakalanmasını, yeraltı su seviyesini ve deprem parametrelerini verir. Temel tipi ve boyutları bu verilere göre hesaplanır.

Zayıf zeminde radye temel, sağlam zeminde tekil ya da sürekli temel uygun olabilir. Bu tercih değil hesap işidir; "komşu radye yaptı biz de yapalım" mantığı burada geçerli değildir.

Yeraltı su seviyesi yüksekse temelde su yalıtımı ve drenaj zorunlu hâle gelir. Bu, temel maliyetine eklenen ama sonradan yapılması neredeyse imkânsız olan bir kalemdir.

Kat planı: sonradan değişmeyecek kararlar

Yapıda sonradan en zor değişen şey ıslak hacimlerin yeridir. Banyo, tuvalet ve mutfağın konumu tesisat kolonlarını belirler; bir kez döküldükten sonra taşımak neredeyse yeni yapı demektir.

Islak hacimleri mümkün olduğunca birbirine yakın konumlandırmak hem tesisat maliyetini düşürür hem sıcak suyun musluğa daha çabuk gelmesini sağlar.

Merdiven yeri de aynı şekilde kalıcı bir karardır. Merdivenin altındaki hacim depo, tuvalet ya da dolap olarak değerlendirilebilir; bu, planlama aşamasında konuşulmalıdır.

Kaba inşaatta bırakılacak altyapılar

• Elektrik buatları ve boru güzergâhları
• Su ve gider hattı geçiş boşlukları
• Doğalgaz hattı güzergâhı
• Yerden ısıtma kolektör kabini yeri
• Klima iç ve dış ünite bağlantı boruları
• Bahçe sulama ve dış aydınlatma için boş borular
• Güneş paneli düşünülüyorsa çatıya kablo güzergâhı
• Temel topraklaması iletkeni

Bu listedeki her kalem, beton dökülmeden bırakıldığında neredeyse maliyetsizdir. Sonradan eklemek ise kırım, onarım ve zaman demektir.

Yalıtım: işletme maliyetini belirler

Evin yıllık ısıtma gideri, yapının kendisinden çok yalıtımına bağlıdır. Dış duvar, çatı ve doğrama; bu üçü toplam kaybın büyük kısmını oluşturur.

Yeni yapıda yalıtımı doğru kalınlıkta yapmanın ek maliyeti sınırlıdır çünkü işçilik zaten yapılacaktır. Sonradan mantolama yapmak ise iskele ve ayrı bir iş programı gerektirir.

Isıtma sisteminin kapasitesi de yalıtıma göre belirlenir. İyi yalıtılmış bir evde daha küçük kapasiteli bir cihaz yeterli olur; bu da ilk yatırımı düşürür.

Süre ve mevsim planlaması

Tek katlı ortalama bir müstakil evde kaba inşaat 2–3 ay, anahtar teslim toplam 6–9 aydır. Bu süreyi belirleyen üç şey: zemin durumu, hava koşulları ve malzeme temin süreleri.

Beton dökümü donma riski olan günlerde yapılmaz. O yüzden temel ve betonarme aşamasını ilkbahar–sonbahar aralığına denk getirmek programı rahatlatır.

İnce işler ve iç mekân kalemleri kışın da yürütülebilir. Programı buna göre kuruyoruz: dışarıda yapılacak işler uygun mevsime, içeride yapılacaklar kışa denk getiriliyor.

Ödeme ve hakediş

Ödeme hakediş esaslıdır: tamamlanan iş kalemlerine göre kademeli. Her hakedişte hangi imalatın tamamlanmış sayılacağı sözleşmede yazılıdır.

Peşin toplu ödeme istemiyoruz. Bu, işin ilerleme hızını sizden bağımsız hâle getirir ve iki taraf için de risklidir.

Son ödeme, birlikte dolaşılıp eksik listesi kapatıldıktan sonra yapılır. Bu madde sözleşmede yazılı olmalıdır; sözlü teminat yeterli değildir.