Vekaletle tadilat ve yapı işleri: neye yetiyor?

Yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin en çok kafası karışan konularından biri vekalet. Kimisi hiç vermeden her işi halletmeye çalışıyor ve basit bir abonelik işleminde tıkanıyor; kimisi de her şeyi kapsayan geniş bir vekalet verip sonra rahatsız oluyor. Doğru yol ikisinin arasında: hangi iş hangi yetkiyi istiyor, onu bilmek.

Hangi işler vekalet istemiyor?

İyi haber şu: tadilatın kendisi için vekalet gerekmiyor. Boya, seramik, tesisat, elektrik, mutfak yenileme; bunlar mülk sahibinin talimatıyla yapılan işler ve sizinle yapılan yazılı anlaşma yeterli.

Malzeme alımı, ustaların yönetilmesi, apartman yönetimiyle konuşulması da aynı kapsamda. Uzaktan yürüyen tadilatların çoğu, hiç vekalet düzenlenmeden bitiyor.

Hangi işler vekalet istiyor?

Tablodaki ayrım şuradan geliyor: resmî bir kurum karşısında sizin adınıza imza atılacaksa vekalet gerekiyor. Yalnızca iş yaptırılıyorsa gerekmiyor.

Konsolosluktan vekalet

Yurt dışındaysanız vekaleti bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğundan düzenletebiliyorsunuz. Randevu alınıyor, kimlikle gidiliyor ve vekaletname hazırlanıyor.

Konsolosluk vekaletnamesi Türkiye'de geçerli oluyor ve ayrıca onay gerektirmiyor. Yerel bir noterden alınan vekaletlerde ise apostil şerhi ve yeminli tercüme süreci devreye giriyor; konsolosluk yolu genelde daha kısa.

Vekaletnamede ne yazmalı?

Vekaletnamenin kapsamı, hangi işlemlerin yapılabileceğini belirliyor. Genel bir metin her kapıyı açmıyor; bazı işlemler için o işlemin adının açıkça yazması gerekiyor.

• Hangi taşınmaz: ada, parsel, adres bilgisiyle.
• Hangi işlemler: abonelik, ruhsat başvurusu, iskân gibi tek tek.
• Süre: belirli bir tarihe kadar geçerli olmasını isteyebilirsiniz.
• Yetki devri: vekilin başkasına yetki verip veremeyeceği.
• Kim vekil: isim ve kimlik bilgisiyle.

Üçüncü ve dördüncü madde çok atlanıyor. Süreli bir vekalet, işi bittiğinde kendiliğinden sona eriyor; yetki devri kapalıysa vekil o yetkiyi başkasına aktaramıyor.

Kime vekalet verilir?

En yaygın tercih Malatya'daki bir aile ferdi. Kardeş, yeğen ya da bir akraba; hem güvendiğiniz hem ulaşabildiğiniz biri olması işi kolaylaştırıyor.

Yükleniciye doğrudan tapu ya da satış yetkisi veren geniş vekalet ise ihtiyatla ele alınacak bir konu. İnşaat işlerinde bunun gerektiği durumlar oluyor ama kapsamın dar tutulması ve bir hukukçuya danışılması doğru olan.

Abonelik işlemleri

Uzaktan iş yaptırırken en sık tıkanılan yer burası. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin açılması ya da isim değişikliği vekalet istiyor.

Boş duran evlerde aboneliğin kapatılmış olması da sık karşılaşılan bir durum. Tadilat başlamadan elektrik ve suyun açık olması gerekiyor; bu yüzden vekalet konusu çoğu durumda işin en başında gündeme geliyor.

Ruhsat ve proje tarafı

Arsaya yapı yapılacaksa ya da ruhsat gerektiren bir tadilat söz konusuysa süreç resmîleşiyor. Proje müellifleri, ruhsat başvurusu, yapı denetim sözleşmesi; hepsinde mülk sahibinin imzası ya da vekilinin imzası gerekiyor.

Burada vekaletin kapsamı kritik. "İnşaat ruhsatı almaya", "yapı denetim sözleşmesi imzalamaya", "yapı kullanma izni almaya" gibi ifadelerin ayrı ayrı yazılması gerekiyor; genel bir metin bazı kurumlarda kabul görmüyor.

Kat karşılığı işlerde

Arsanızı kat karşılığı vermek düşünülüyorsa bu bambaşka bir kapsam. Sözleşme tapuda düzenleniyor ve ciddi hukuki sonuçlar doğuruyor.

Bu tür bir işlem için verilecek vekalet, mutlaka bir avukatla birlikte hazırlanmalı. Vekaletin sınırları, hangi şartlarda imza atılabileceği ve nelerin yapılamayacağı metne yazılıyor.

Vekalet nasıl iptal edilir?

Verilen bir vekalet, noter ya da konsolosluk aracılığıyla azledilebiliyor. İptal işlemi kayda geçiyor ve ilgili kurumlara bildirilebiliyor.

Süreli vekalet vermek bu ihtiyacı baştan azaltıyor. İş bitince vekalet kendiliğinden sona eriyor ve ayrıca bir işlem gerekmiyor.

Vekalet olmadan yürüyen düzen

Pratikte çoğu tadilat şöyle yürüyor: iş yazılı anlaşmayla yapılıyor, abonelikler zaten açıksa hiç vekalete gerek kalmıyor, ödemeler banka üzerinden gidiyor.

Sadece bir işlem için vekalet gerekiyorsa, o işleme özel dar kapsamlı bir vekalet düzenleniyor. Bütün süreci kapsayan geniş bir metin yerine, tek işi çözen bir metin hem daha rahat hem daha güvenli.

Yazılı anlaşma neden önemli?

Vekalet olsun olmasın, işin kendisi yazılı bir anlaşmaya dayanmalı. Kapsam, süre, ödeme planı, garanti ve kimin neyi karşılayacağı bu metinde yer alıyor.

• Yapılacak işler, oda oda ve kalem kalem.
• Kullanılacak malzemeler; marka ve model dahil.
• Süre ve iş sırası.
• Ödeme planı ve hangi aşamada ne ödeneceği.
• İşçilik garantisinin süresi ve kapsamı.
• Ek iş çıkarsa nasıl karar verileceği.

Bu altı başlık netse, uzaktan yürüyen bir iş yakından yürüyenden farksız ilerliyor.

Ödemenin kaydı

Uzaktan iş yaptırırken bütün ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması iki tarafın da işine geliyor. Elden ödeme, kaydı olmadığı için sonradan hatırlanması gereken bir şeye dönüşüyor.

Fatura da aynı şekilde. İşin faturası düzenlendiğinde hem harcama kayda geçiyor hem garanti talebinde elinizde belge oluyor.

Miras ve hisseli mülkler

Malatya'daki evlerin bir kısmı miras yoluyla birden fazla kişiye kalmış durumda. Hisseli bir mülkte tadilat yaptırmak isteyen kişi, diğer hissedarların bilgisi dahilinde hareket etmeli.

Küçük onarımlarda genelde sorun çıkmıyor ama kapsamlı bir tadilatta ya da yapıya müdahale gerektiren işlerde hissedarların rızası önem kazanıyor. Bu konu bir hukukçuya sorulacak bir konu; biz işin uygulama tarafındayız.

Süreç nasıl kuruluyor?

1. Yapılacak iş konuşulur, vekalet gerekip gerekmediği belirlenir.
2. Gerekiyorsa hangi yetkiler lazım, tek tek listelenir.
3. Konsolosluktan ya da noterden vekalet düzenlenir.
4. Vekaletin aslı ya da onaylı örneği Malatya'ya ulaştırılır.
5. İşlemler yapılır, her adımın belgesi size gönderilir.
6. İş bitince vekalet süresi dolar ya da azledilir.

İkinci adım en çok zaman kazandıran yer. Konsolosluk randevusu almak zaman aldığı için, ikinci kez gitmek zorunda kalmamak adına listenin baştan doğru çıkarılması önemli.

Malatya'da neyle karşılaşıyoruz?

En sık gelen ihtiyaç abonelik işlemleri. Yıllardır kapalı duran bir evde elektrik ve su aboneliğini yeniden açtırmak, tadilatın önündeki ilk adım oluyor.

İkinci sırada arsaya yapı yapmak isteyenlerin ruhsat süreci geliyor. Bu işlerde vekaletin kapsamı baştan doğru kurulmazsa süreç ortasında ikinci bir vekalet gerekiyor ve takvim uzuyor. O yüzden ilk görüşmede bütün adımları birlikte listelemeyi tercih ediyoruz.

Vekaletin aslı mı gerekli?

Kurumların çoğu vekaletnamenin aslını ya da noter onaylı örneğini istiyor. Fotokopisi ya da fotoğrafı çoğu işlemde kabul görmüyor.

Konsolosluktan alınan vekalet size elden veriliyor; Malatya'ya kargo ya da posta ile gönderilmesi gerekiyor. Bu süre planlamaya dahil edilmeli, özellikle abonelik gibi işin başında duran işlemlerde.

Bazı konsolosluklar vekaletnameyi doğrudan Türkiye'deki bir adrese gönderebiliyor. Randevu sırasında bunu sormak, bir kargo süresi kazandırabiliyor.

İki kişiye birden vekalet

Vekaletname birden fazla kişiye verilebiliyor. Burada kritik ayrım, bu kişilerin birlikte mi ayrı ayrı mı işlem yapabileceği.

"Müştereken" yazılırsa ikisinin birlikte imza atması gerekiyor; "münferiden" yazılırsa her biri tek başına işlem yapabiliyor. İkincisi pratik ama daha geniş bir yetki demek.

Uzaktan iş yürütürken yaygın tercih, güvenilen bir aile ferdine münferit yetki vermek. Böylece o kişi Malatya'da tek başına hareket edebiliyor ve ikinci bir imza beklenmiyor.

Kimlik ve belge hazırlığı

• Geçerli pasaport ya da kimlik.
• Taşınmazın tapu bilgileri: ada, parsel, il, ilçe, mahalle.
• Vekil olacak kişinin adı, soyadı ve kimlik numarası.
• Yapılacak işlemlerin listesi.
• Varsa eski vekaletname ve iptal edilip edilmeyeceği bilgisi.

İkinci maddeyi baştan hazır etmek zaman kazandırıyor. Tapu bilgileri elde yoksa Malatya'daki bir yakınınız ya da e-devlet üzerinden ulaşılabiliyor.

Süreç ne kadar sürüyor?

Konsolosluk randevusu bulunduğunuz ülkeye göre birkaç günden birkaç haftaya değişiyor. Vekaletin düzenlenmesi ise randevu günü içinde bitiyor.

Kargo süresi eklenince toplam iki–üç haftayı bulabiliyor. O yüzden yaz iznine yetişmesi istenen bir tadilatta vekalet işlemi en erken başlatılan adım oluyor.

E-devlet neyi çözüyor?

Bazı işlemler artık dijital yürüyor ve vekalete gerek kalmadan kendiniz yapabiliyorsunuz. Tapu bilgilerini görmek, taşınmaz kaydını çıkarmak ve bazı başvuruları takip etmek bunlardan.

Yurt dışından e-devlete girebilmek için doğrulama yöntemine sahip olmak gerekiyor. Bunu Türkiye'ye gelindiğinde bir kez halletmek, sonraki yıllarda pek çok işi uzaktan çözülebilir hâle getiriyor.

Yine de kurum önünde imza gerektiren işlemler için vekalet gerekmeye devam ediyor. E-devlet bilgiye erişimi kolaylaştırıyor, imza yetkisini devretmiyor.

Sık yapılan hatalar

1. Vekaleti tek bir işlem düşünülerek dar yazmak ve ikinci işlemde tıkanmak.
2. Gereğinden geniş yazıp sonradan rahatsız olmak.
3. Süre koymayı unutmak.
4. Vekaletin aslının kargoyla gönderilmesi gereken süreyi hesaba katmamak.
5. Tapu bilgilerini yanlış ya da eksik yazdırmak.

Birinci ve ikinci madde birbirinin zıddı gibi görünüyor ama ikisinin de çözümü aynı: yapılacak işlemleri baştan listelemek ve yalnızca o listeyi kapsayan bir metin hazırlatmak.

Vekilin sorumluluğu

Vekil, verilen yetkinin sınırları içinde ve sizin çıkarınıza hareket etmekle yükümlü. Yetkiyi aşan bir işlem yaptığında bu işlem sizi bağlamayabiliyor.

Pratik tarafta ise en iyi koruma, vekilin yaptığı her işlemin belgesini size göndermesi. Abonelik sözleşmesi, başvuru evrakı, ödeme dekontu; hepsinin bir kopyası sizde dursun.

Bu, güvensizlik değil düzen meselesi. Aile içinde yürütülen işlerde bile belgelerin bir yerde toplanması, yıllar sonra çıkan sorularda işi kolaylaştırıyor.

Yurt dışında yaşayan mirasçılar

Malatya'daki evlerin önemli bir bölümü miras yoluyla birden fazla kişiye geçiyor ve mirasçıların bir kısmı yurt dışında yaşıyor. Böyle bir durumda her işlem için herkesin imzası gerekebiliyor.

Pratik çözüm, mirasçıların birine vekalet vermesi. Böylece hem tadilat hem resmî işlemler tek elden yürüyor ve her adımda dört ayrı ülkeden imza toplamak gerekmiyor.

Bu vekaletin kapsamının da dar tutulması iyi oluyor: hangi işlem için verildiği yazılı, süresi belirli. Tapu ve satış yetkisi içermeyen bir vekalet, tadilat ve abonelik işlerinin tamamını çözüyor.

Ne zaman avukata danışmalı?

Bazı durumlar bizim işimizin dışında ve bir hukukçuyla konuşulması gereken konular. Bunları baştan ayırmak zaman kazandırıyor.

• Kat karşılığı sözleşmesi düzenlenecekse.
• Tapu devri, satış ya da ipotek söz konusuysa.
• Hisseli mülkte diğer hissedarlarla anlaşmazlık varsa.
• Miras paylaşımı tamamlanmamışsa.
• Yükleniciye geniş kapsamlı bir vekalet düşünülüyorsa.

Biz uygulama tarafındayız: keşif, teklif, iş takibi ve teslim. Hukuki tarafı olan konularda kendi görüşümüzü dayatmak yerine, konunun bir avukata sorulmasını öneriyoruz.