Anahtar teslim inşaat hangi işleri kapsar?

Anahtar teslim işin özü, işveren ile onlarca ayrı ustanın arasına tek bir sorumlu koymaktır. Ancak bu sorumluluğun sınırları yazılı değilse, iş ortasında "bu dahil miydi" tartışması çıkıyor.

Tipik kapsam

Anahtar teslim bir işte genelde şu kalemler bulunur. Sizin işinizde hangilerinin dahil olduğu sözleşmede tek tek yazılmalıdır:

• Söküm, yıkım ve moloz tahliyesi
• Kaba yapı: duvar, kalıp, beton, çatı
• Elektrik tesisatı ve pano
• Zayıf akım: data, TV, diafon, kamera altyapısı
• Sıhhi tesisat: temiz su, atık su, ıslak hacim bağlantıları
• Mekanik tesisat: ısıtma, havalandırma, pompa
• Su yalıtımı ve ısı yalıtımı
• Sıva, şap, alçı ve tavan işleri
• Seramik, parke ve zemin kaplamaları
• Boya ve dekoratif işler
• Doğrama: kapı, pencere, dolap, mutfak
• Vitrifiye, armatür ve aydınlatma montajı
• Genel temizlik ve teslim

Genelde kapsam dışı olanlar

Aşağıdaki kalemler çoğu zaman ayrı değerlendirilir. Dahil olup olmadığı baştan netleştirilmeli:

• Mimari ve statik proje hizmetleri
• Ruhsat, harç ve belediye işlemleri
• Beyaz eşya ve mobilya
• Peyzaj ve bahçe düzenlemesi
• Klima cihazı temini ve gaz şarjı (altyapı dahil olabilir)
• Asansör (varsa)
• Abonelik işlemleri (elektrik, su, doğalgaz)

Sözleşmede olması gerekenler

İyi bir anahtar teslim sözleşmesi tartışmayı baştan bitirir. Aşağıdakiler mutlaka yer almalı:

1. İş kalemleri listesi ve metrajlar
2. Malzeme sınıfı ve marka/model belirtimi (veya fiyat bandı)
3. Toplam bedel ve neyin dahil olduğu
4. Ödeme planı: hakediş esaslı, aşamalara bağlı
5. İş programı ve teslim tarihi
6. Gecikme durumunda uygulanacak koşullar
7. Ek iş prosedürü: nasıl talep edilir, nasıl fiyatlanır, nasıl onaylanır
8. İşçilik garantisi süresi ve kapsamı
9. Teslim koşulları ve eksik listesi prosedürü

Hakediş: doğru ödeme yöntemi

Peşin toplu ödeme, hem işveren hem yüklenici için sağlıksız bir yapı. Doğru yöntem hakediş esaslı ödemedir: tamamlanan iş kalemlerine göre kademeli ödeme yapılır.

Tipik bir hakediş planı şöyle olabilir: sözleşme imzasında %15–20 avans, kaba yapı tamamlandığında %25, tesisat tamamlandığında %20, ince işler bittiğinde %25, teslimde %10–15. Oranlar işin niteliğine göre değişir ama mantık aynıdır.

Son ödemenin teslimde ve eksik listesi kapatıldıktan sonra yapılması, işin düzgün bitmesini sağlayan en etkili mekanizma.

İş programı ve takip

Haftalık program çıkarılması, hangi hafta hangi kalemin yapılacağını ve hangi ekibin geleceğini gösterir. Program, tedarik süreleriyle birlikte kurulmalı; seramik veya doğrama gibi teslim süresi uzun kalemler baştan sipariş edilmelidir.

Şantiyeye gelemeyen işverenler için haftalık fotoğraf ve ilerleme raporu, güven açısından en çok işe yarayan uygulama. Şehir dışında olan mülk sahipleriyle çalışırken bu yöntemi standart hâle getirdik.

Teslim ve eksik listesi

Teslim, "iş bitti" denilen an değil; birlikte dolaşılıp eksiklerin listelendiği ve o listenin kapatıldığı süreçtir. İyi bir teslimde şunlar yapılır:

• Oda oda dolaşılarak eksik ve kusur listesi çıkarılır
• Liste yazılı hâle getirilir ve süre verilir
• Tesisat testleri tekrarlanır (su basıncı, pano fonksiyonları)
• Garanti belgeleri, kullanım kılavuzları teslim edilir
• Tesisat güzergâh fotoğrafları ve pano şeması verilir
• Eksikler kapatıldıktan sonra son ödeme yapılır

Tesisat güzergâh fotoğrafları özellikle değerli: ileride bir raf takarken veya tadilat yaparken delme kazalarını önlüyor.